Moderne Instrumente des Immobiliencontrollings II:
Kennzahlenorientiertes Portfolio-Reporting für Objektgesellschaften und Direktanlagen

Bibliografische Daten & Bezug

Cover

Thema / Rückentext

Immobilienanlagen institutioneller Anleger sind zunehmend international diversifiziert und werden aktiv gesteuert. Beteiligungen, Holdings und Objektgesellschaften ergänzen dabei die klassische Direktanlage. Häufig entstehen mehrstufige Portfoliostrukturen, welche immobilienbezogen und finanztechnisch optimiert sind.

Solche komplexen Fondskonstrukte erfordern ein leistungsfähiges Controlling- und Reporting-System. Wichtig hierfür sind fundierte Daten, innovative Bewertungs-Tools und entscheidungsrelevante Kennzahlen.

Als Subsystem des Managements unterstützt das Immobiliencontrolling zentrale Führungsaufgaben wie Planung, Steuerung, Kontrolle und Informationsversorgung. Letztendlich geht es dabei um eine kontinuierliche Auswertung von Informationen im Sinne der definierten Zielstellung. Im Unternehmen vorhandene Ressourcen, Funktionen, Aufgaben, Daten und Prozesse werden bewertet und miteinander vernetzt. Ergebnisse sind Berichte und Empfehlungen, welche der Information und Beratung des Managements dienen.

Die hiermit weitergeführte Reihe "Moderne Instrumente des Immobiliencontrollings" entwickelt innovative, abgeschlossene Lösungen, welche jeweils modular im Controlling-System nutzbar sind. Die einzelnen Instrumente der Controlling-Tool-Box werden dabei umfassend dargestellt und nachvollziehbar entwickelt. Ausbaustufen, Schnittstellen und der Gesamtkontext werden aufgezeigt.

Vielfältige Reaktionen auf den ersten Band, neue wissenschaftliche Studien und interessante Projekterfahrungen bildeten die Ausgangsbasis für dieses Buch. Im Mittelpunkt der Diskussion stehen immer wieder Informationsdefizite, welche sich gerade bei diversifizierten, nationalen und internationalen Portfolios ergeben. Ein aussagefähiges Reporting ist stets gewünscht, scheitert in der Praxis jedoch häufig an inhaltlichen, technischen oder organisatorischen Defiziten.

Zur Lösung sind ganzheitliche Fachkonzepte gefragt. Diese sind nicht nur theoretisch zu entwerfen, sondern anschließend auch softwaretechnisch und organisatorisch umzusetzen.

Insgesamt entsteht ein mehrstufiges Reporting-Modell. Der Datenfluss geht von der Immobilienebene (Property Management) aus, berücksichtigt diverse Zwischenstufen wie Objektgesellschaften und Holdings (Asset Management) und ermöglicht schließlich Auswertungen auf der Fondsebene (Portfoliomanagement).

Im Detail müssen alle verwendeten Daten und Kennzahlen exakt definiert werden. Eine sinnvolle und sichere Nutzung der Ergebnisse wäre andernfalls kaum möglich. In einem Exkurs werden die vielfältigen Varianten und Wirkungen am Beispiel der Kennzahl "Effektivmiete" ausführlich und nachvollziehbar präsentiert.

Die erreichte Transparenz unterstützt nicht nur die eigene Tätigkeit von Controllern, Portfoliomanagern und Analysten. Sie schafft auch die Grundlage für eine bessere Kommunikation im Team sowie mit allen externen Partnern des Unternehmens.

Inhalt / Gliederung

Vorwort: Modulares Immobiliencontrolling


1 Objektgesellschaften als Bestandteil institutioneller Immobilienportfolios


1.1 Charakterisierung von Objektgesellschaften

1.1.1 Zweckgesellschaft als Unternehmenstyp

1.1.2 Objektgesellschaft als spezielle Form der Zweckgesellschaft


1.2 Objektgesellschaften als zunehmend präferiertes Anlagevehikel innerhalb von Immobilienportfolios

1.2.1 Wachsender Anlagebedarf institutioneller Investoren

1.2.2 Trend zu indirekten Immobilienanlagen

1.2.3 Gründe für die Nutzung von Objektgesellschaften

1.2.4 Resultierende Vermögensstruktur institutioneller Portfolios


1.3 Defizite im bisherigen Controlling von Objektgesellschaften


2 Controlling-Ansatz für mehrstufig strukturierte Immobilienportfolios

2.1 Gesamtansatz

2.2 Controlling auf der Ebene Portfolio

2.3 Controlling auf der Ebene Objektgesellschaft

2.4 Controlling auf der Ebene Objekt


3 Vorhandene Datenlage auf der Ebene Objektgesellschaft


3.1 Gesellschaftsorientierte Daten des Jahresabschlusses

3.1.1 Rechnungslegungsvorschriften

3.1.2 Bilanz

3.1.3 Gewinn- und Verlustrechnung

3.1.4 Jahresabschlusspolitik

3.1.5 Informationsgewinnung über die Jahresabschlussanalyse


3.2 Inkonsistente Daten auf Ebene des Property Management


4 Definition eines einheitlichen Datenmodells


4.1 Grundlegendes Datenmodell

4.1.1 Strukturierung von Datenbanken mittels Entity-Relationship-Model

4.1.2 Entitäten des Reportingstandards

4.1.3 Entity-Relationship-Model des Reportingstandards

4.1.4 Beschreibung der Attribute mittels Datenfeldkatalog


4.2 Daten zur Wirtschaftseinheit

4.2.1 Identifikation

4.2.2 Standort und Markt

4.2.3 Ausstattung und Technik

4.2.4 Nutzung und Management

4.2.5 Rechte und Garantien

4.2.6 Werte und Zahlungen


4.3 Daten zu Gebäuden


4.4 Daten zur Mieteinheit

4.4.1 Identifikation

4.4.2 Ausstattung und Technik

4.4.3 Rechte und Garantien

4.4.4 Nutzung und Management

4.4.5 Werte und Zahlungen


4.5 Daten zum Mietvertrag


4.6 Daten zu Partnern


4.7 Daten zu Finanzströmen und Buchungen


4.8 Daten zu Research-Themen


5 Allgemeiner Kennzahlenspiegel für das Portfolio-Reporting


5.1 Das „Magische Dreieck“ der Investition


5.2 Kennzahlen für das Rendite-Controlling

5.2.1 Inhaltliche Aussage der Zielgröße „Rendite“

5.2.2 Parameter der Rendite

5.2.3 Quantifizierung der Rendite

5.2.4 Resultierender Kennzahlenspiegel im Renditecontrolling


5.3 Kennzahlen für das Risiko-Controlling

5.3.1 Inhaltliche Aussage der Zielgröße „Risiko“

5.3.2 Parameter des Risikos

5.3.3 Quantifizierung des Risikos

5.3.4 Resultierender Kennzahlenspiegel im Risikocontrolling


5.4 Kennzahlen für das Liquiditäts-Controlling

5.4.1 Inhaltliche Aussage der Zielgröße „Liquidität“

5.4.2 Parameter der Liquidität

5.4.2.1 Liquiditätsplan

5.4.2.2 Cash Management

5.4.3 Quantifizierung der Liquidität

5.4.4 Resultierender Kennzahlenspiegel im Liquiditätscontrolling


5.5 Notwendiger Abgleich von Kennzahlen und Datenbasis


6 Weitergehende Definitionsanforderungen am Fallbeispiel „Kennzahl Effektivmiete“


6.1 Effektivmiete als Kennzahl zur Mietvertragsanalyse

6.1.1 Untersuchungsgegenstand „Mietvertrag“

6.1.2 Bedarf an einer eindeutigen Kennzahl zur Mietertragsbewertung

6.1.3 Idee der Kennzahl Effektivmiete


6.2 Komponente „Standardmiete (EM)“

6.2.1 Zeitpunktbezogener Mietertrag

6.2.2 Mietanpassungen

6.2.3 Mietincentives

6.2.4 Ergebnis der Definition „Standardmiete (EM)“


6.3 Komponente „Standardfläche (EM)“

6.3.1 Nationale Verfahren zur Flächenberechnung

6.3.2 Internationale Verfahren zur Flächenberechnung

6.3.3 Ergebnis der Definition „Standardfläche (EM)“


6.4 Komponente Zeithorizont

6.4.1 Lebenszyklus eines Mietverhältnisses

6.4.2 Ergebnis der Definition „Zeithorizont“


6.5 Zusammenführung der Komponenten in der Kennzahl „Effektivmiete“


6.6 Varianten zur Anpassung und Erweiterung


6.7 Varianten für andere Immobilientypen und Nutzungsarten


6.8 Implementierung


6.9 Verwendung der Effektivmiete im Markt


6.10 Fazit zur Kennzahlendefinition im Reporting von Immobilienportfolios


7 Strukturierung eines ganzheitlichen Reportings


7.1 Abfragen auf Basis von Entitäten, Beziehungen und Aggregationen


7.2 Mögliche Reports auf Ebene Objekt


7.3 Mögliche Reports auf Ebene Objektgesellschaft


7.4 Mögliche Reports auf Ebene Portfolio


7.5 Multidimensionale Kennzahlensysteme zur Qualitätsverbesserung


8 Integration im portfolioübergreifenden Controllingsystem


8.1 Integration im Regelkreis des Portfoliocontrolling


8.2 Übersicht IT-Modell


8.3 Integrations der Datenlieferung


8.4 Organisatorische Aspekte


8.5 Zeitintervalle


8.6 Daten- und Dateiformate


8.7 Kosten-Nutzen-Analyse


9 Fazit und Ausblick


Quellenverzeichnis


Abbildungsverzeichnis


Stichwortverzeichnis


Abkürzungsverzeichnis

Autoren

PD Dr. habil. Steffen Metzner MRICS ist als geschäftsführender Gesellschafter der RES Consult GmbH beratend für Immobilienfonds, Banken, Pensionskassen und Softwareunternehmen tätig und widmet sich hierbei insbesondere Themen des Immobiliencontrollings, der Risikoanalyse sowie des Portfoliomanagements. Des Weiteren ist er Fachmitglied im Investment Committee einer Schweizer Anlagestiftung für internationale Immobilienanlagen und berät Fonds bei interna-tionalen Immobilieninvestments sowie zu Themen des Research und der Informationsverarbeitung. Vor seinem Studium der Betriebswirtschaftslehre mit den Schwerpunkten Immobilien¬management, Bankwesen und Steuern absol-vierte er eine Ausbildung im IT-Bereich. Seine Dissertation verfasste er zum Thema „Immobiliencontrolling - Strategische Analyse und Steuerung von Immobilienergebnissen auf Basis von Informationssystemen“ und erhielt dafür den Immobilien-Forschungspreis der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif), Wiesbaden. Die Ergebnisse seiner weiteren immobilienökonomischen Forschung wurden unter dem Titel „Immobilienökonomische Methoden zur Entscheidungsunterstützung und Planung - Selektion und Integration im Rahmen der wertorientierten Steuerung von Immobilienportfolios institutioneller Anleger“ publiziert. Aktuelle Studien und Entwicklungsarbeiten sind Inhalt der Fachbuchreihe „Moderne Instrumente des Immobiliencontrollings“. Am Institut für Immobilienmanagement der Universität Leipzig sowie an weiteren Hochschulen unterstützt er unterschiedliche Lehr- und Forschungsprogramme.

Diplom-Kauffrau Meike Opfermann ist als Consultant in der Bewertungsabteilung eines international aufgestellten Immobilien¬beratungsunternehmens tätig. Zuvor studierte sie an der Universität Leipzig Betriebswirtschaftslehre mit den Schwerpunkten Immobilien¬management, Controlling und Makroökonomie. Bei einer Wohnungsbaugesellschaft schloss sie die Ausbildung zur Immobilienkauffrau ab. Weitere Praxisstationen waren diverse Management- und Beratungsunternehmen.

Diplom-Kauffrau Doreen Witzel ist als Fachberaterin im Bereich Gewerbliche Vermietung bei der Aengevelt GmbH & Co. KG beschäftigt. Davor absolvierte sie ihr Studium der Betriebswirtschaftslehre mit den Spezialisierungen Immobilien¬management, Controlling und Finanzanalyse an der Universität Leipzig. Weitere Praxiserfahrungen sammelte sie in den Bereichen Unternehmensberatung, Bankwesen, Fondsmanagement, Logistik und bei einer privaten Hochschule.

Auszüge / Leseproben

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